As restricións ao investimento estranxeiro no mercado inmobiliario residencial indonesio pódense aliviar 

Indonesia está preto da cima dos países máis fermosos do mundo e prevese que superará a Alemaña, Xapón e o Reino Unido polo tamaño da súa economía, asegurando o cuarto lugar a nivel mundial a mediados do século.

O Produto Interior Bruto (PIB) crece a un ritmo impresionante de máis do 5% ao ano, moi por riba da media mundial. A prohibición de exportación de mineral de níquel, introducida hai tres anos, parece ser un éxito, atraendo importantes investimentos estranxeiros no país e convertendo a Indonesia nun centro industrial mundial de fabricación de baterías. O número de habitantes das cidades crece tamén a un ritmo impresionante, impulsado polas altas taxas de fecundidade e a urbanización en curso.

O Banco Mundial estima que hai 780,000 novas formacións de fogares ao ano ata 2045, o que impulsará unha forte demanda de vivenda a longo prazo.

A primeira vista, entón, o mercado inmobiliario de Indonesia é un lugar ideal para investir.

Segundo Numbeo, unha base de datos do custo da vida, os prezos dos inmobles residenciais son significativamente máis baixos que noutros países de ingresos comparables.

Di que o prezo medio dun metro cadrado de propiedade residencial nun centro da cidade de Indonesia é pouco por riba dos 1,600 dólares, significativamente menor que en Vietnam ou Filipinas, onde alcanza os 2,800 e 2,500 dólares respectivamente.

A demanda infórmase aínda máis polo aumento dos ingresos e as familias que se mudan de vivendas deficientes a lugares de nova construción mellores, mentres que o lado da oferta parece estar alcanzando o teito da súa capacidade xa que a maioría dos principais promotores e construtores do país están sobreapalancados con vencementos inminentes e espazo limitado. Crecer.

propaganda

En definitiva, o alza dos prezos parece moi atractivo.

Non obstante, os prezos seguen sendo relativamente baixos por unha boa razón.

Con só unha de cada cinco familias indonesias que poden pagar a compra dunha vivenda nun mercado comercial aberto e máis do 2% da poboación (uns 6 millóns) sendo efectivamente sen fogar, a principal prioridade do goberno indonesio foi protexer o mercado dos ricos. estranxeiros que elevarían os prezos da vivenda, especialmente en lugares como Iacarta ou Bali.

Ata 2015, ningún estranxeiro estaba autorizado a posuír propiedades residenciais en Indonesia; todas as compras fixéronse a través de candidatos locais.

As leis nacionais aínda prohiben aos estranxeiros a plena propiedade da propiedade, limitando os seus dereitos a un contrato de arrendamento dun máximo de 80-100 anos sen acceso a financiamento hipotecario. O goberno tamén estableceu un prezo mínimo de propiedade que podería comprar un investidor estranxeiro, que oscila entre uns 65,000 dólares para un piso en lugares como o norte de Sumatra ata os 325,000 dólares para unha casa en Iacarta, Bali ou partes de Xava.

É un segmento de luxo segundo os estándares indonesios; todo máis barato queda para os veciños.

Aínda que as restricións conseguiron ostensiblemente manter os prezos dos inmobles accesibles para os indonesios, xunto coa burocracia masiva e os obxectivos de desenvolvemento de infraestruturas sobredimensionados, limitaron a rendibilidade do sector da construción.

As empresas que loitan co aumento da débeda non foron capaces de xerar suficientes fluxos de caixa gratuítos, o que fai sonar as alarmas que non son diferentes ás de China.

Isto, entre outras consideracións, provocou un movemento histórico cara á liberalización da propiedade estranxeira.

En 2021, Indonesia eliminou o requisito de que un comprador estranxeiro tiña un permiso de residencia a longo prazo antes de proceder a un acordo e introduciu algúns cambios nas leis de propiedade que benefician aos investidores estranxeiros.

A reforma ata agora, porén, apenas resultou na esperanza de avance.

Estímase que ata agora só uns 200 propietarios estranxeiros compraron inmobles residenciais en Indonesia directamente, sen un nomeado, nos últimos anos, con só uns 40 deles en 2023.

Os expertos culpan dos atrasos na implementación: as autoridades locais seguen requirindo as identificacións de residentes e mantén o proceso de rexistro da propiedade longo e complicado.

Pero espérase que todo isto cambie pronto.

Como o sector da construción representa preto do 20% do crecemento do PIB, mellorando a demanda interna de todo, desde metais, enerxía e formigón ata servizos, Indonesia non ten outra opción que abrir aínda máis o seu mercado inmobiliario aos investimentos estranxeiros, polo menos na prima. segmento.

Algúns especulan con que, finalmente, o goberno permitirá tamén a propiedade de propiedade plena para estranxeiros, polo menos dentro dos territorios limitados e de estilo de zona franca e axilizará o proceso de rexistro.

O goberno tamén está tentando atraer migrantes acomodados.

Recentemente lanzou un esquema de visado de "segunda residencia" que concede un permiso para permanecer no país durante ata 10 anos para aqueles con ingresos estables e máis de 130,000 dólares en aforro, un "visado de ouro" para millonarios, e está a investigar iniciando un visado 'nómade dixital' dirixido a mozos profesionais que traballan a distancia.

Pero mesmo a propiedade limitada e actual de arrendamento parece atractiva.

Dacordo con Housearch.com, unha plataforma líder de busca de inmobles, o rendemento medio do aluguer nalgunhas zonas "quentes" chega ata o 15%.

Significa que un período de amortización inferior a 8 anos, e mesmo cun aumento de prezos modesto durante o período de arrendamento, garantiría un retorno decente do investimento de dous díxitos.

Comparte este artigo: